LMNP : statut, fiscalité et amortissement

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) concerne les propriétaires qui louent un logement meublé et dont les recettes locatives annuelles ne dépassent pas 23 000 € ou ne représentent pas plus de 50 % de leurs revenus globaux.

Les revenus sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) et non des revenus fonciers.

Le micro-BIC s'applique si vos recettes annuelles ne dépassent pas 77 700 € (location classique). Un abattement forfaitaire de 50 % est appliqué (contre 30 % en micro-foncier), ce qui rend ce régime souvent avantageux.

Pour les meublés de tourisme non classés, l'abattement est de 30 % avec un plafond de 15 000 € depuis la loi de finances 2024.

Le régime réel permet de déduire l'ensemble des charges réelles et surtout d'amortir le bien immobilier et le mobilier. C'est souvent le régime le plus avantageux pour les LMNP.

Charges déductibles :

• Intérêts d'emprunt et frais de dossier
• Taxe foncière
• Assurances (PNO, GLI)
• Frais de comptabilité
• Travaux d'entretien et réparation
• Amortissement du bien (hors terrain) sur 25-30 ans
• Amortissement du mobilier sur 5-10 ans

L'amortissement est une charge comptable (non décaissée) qui permet de réduire le résultat imposable. Le bien est décomposé en composants amortis sur des durées différentes :

• Gros œuvre : 50-80 ans
• Toiture : 25 ans
• Installations techniques : 15-20 ans
• Agencements intérieurs : 10-15 ans
• Mobilier : 5-10 ans

L'amortissement ne peut pas créer de déficit. Le surplus est reportable sans limite de durée.

En LMNP, la plus-value est calculée selon le régime des plus-values des particuliers (et non des professionnels). L'amortissement pratiqué ne vient pas majorer la plus-value imposable.

Exonérations progressives : abattement de 6 % par an au-delà de 5 ans de détention (exonération totale d'impôt sur le revenu après 22 ans, et de prélèvements sociaux après 30 ans).