Bail d'habitation : rédiger un contrat de location

Le bail d'habitation (ou contrat de location) est le document juridique qui formalise la relation entre le propriétaire bailleur et le locataire. Depuis la loi ALUR de 2014, un modèle type est imposé pour les locations de logements vides servant de résidence principale.

Le bail doit être établi par écrit et signé par les deux parties. Il fixe les droits et obligations de chacun pendant toute la durée de la location.

Le bail type doit contenir un certain nombre de mentions obligatoires :

• Identité et adresse du bailleur (et du mandataire le cas échéant)
• Identité du ou des locataires
• Date de prise d'effet et durée du bail (3 ans minimum pour un bailleur personne physique, 6 ans pour une personne morale)
• Description du logement (surface, nombre de pièces, équipements)
• Montant du loyer, modalités de paiement et conditions de révision
• Montant du dépôt de garantie
• Nature et montant des charges récupérables

Plusieurs documents doivent être annexés au bail :

• Le dossier de diagnostic technique (DDT) : DPE, CREP, amiante, électricité, gaz, ERNMT
• L'état des lieux d'entrée
• La notice d'information relative aux droits et obligations des parties
• L'attestation d'assurance contre les risques locatifs
• Le cas échéant, le règlement de copropriété (extraits)

La durée minimale du bail est de 3 ans lorsque le bailleur est une personne physique, et de 6 ans pour une personne morale (SCI, société, etc.).

À l'échéance, le bail est reconduit tacitement pour la même durée, aux mêmes conditions. Le bailleur ne peut donner congé qu'en respectant un préavis de 6 mois avant la fin du bail, et uniquement pour l'un des trois motifs prévus par la loi : reprise pour habiter, vente, ou motif légitime et sérieux.

• Oublier de mentionner la surface habitable (le locataire peut demander une diminution du loyer)
• Inclure des clauses abusives (interdiction d'héberger, pénalités pour retard de paiement disproportionnées)
• Ne pas fournir le DPE ou le CREP
• Fixer un loyer supérieur au plafond en zone d'encadrement