Revenus fonciers : micro-foncier ou régime réel

Les loyers perçus d'une location vide (non meublée) sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Deux régimes s'offrent au bailleur : le micro-foncier et le régime réel.

Le micro-foncier s'applique automatiquement si vos revenus fonciers bruts annuels ne dépassent pas 15 000 €. Un abattement forfaitaire de 30 % est appliqué, et vous êtes imposé sur les 70 % restants.

Conditions :

• Ne pas être propriétaire d'un bien bénéficiant d'un dispositif fiscal (Pinel, Malraux, etc.)
• Ne pas détenir des parts de SCPI (ou société civile) non soumise à l'IS
• Revenus fonciers bruts inférieurs à 15 000 €

Les revenus se déclarent directement sur la déclaration 2042, case 4BE.

Le régime réel permet de déduire les charges réelles supportées. Il est obligatoire au-delà de 15 000 € de revenus fonciers et peut être choisi sur option en dessous de ce seuil (engagement de 3 ans).

Principales charges déductibles :

• Intérêts d'emprunt
• Travaux d'entretien, de réparation et d'amélioration
• Primes d'assurance (PNO, GLI)
• Taxe foncière (hors TEOM)
• Frais de gestion (agence, comptable)
• Charges de copropriété non récupérables

La déclaration se fait via le formulaire 2044 (ou 2044 spéciale pour les dispositifs fiscaux).

Si vos charges déductibles dépassent vos revenus fonciers, vous générez un déficit foncier. Ce déficit est imputable sur votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an. L'excédent est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

Condition : vous devez maintenir la location du bien pendant au moins 3 ans après l'imputation du déficit sur le revenu global.

Le micro-foncier est avantageux si vos charges réelles représentent moins de 30 % de vos loyers bruts. Si vous avez un emprunt en cours (avec des intérêts importants) ou si vous réalisez des travaux, le régime réel sera généralement plus favorable.

Conseil : calculez votre imposition dans les deux régimes avant de faire votre choix. L'option pour le réel est irrévocable pendant 3 ans.